Які зміни нас чекають у 2022 та 2023 році на ринку нерухомості: останні новини та прогнози експертів

Нестабільний курс валюти змусив росіян задуматися про те, як зберегти власні заощадження. У непростих економічних умовах багато росіян приходять до висновку, що інвестиції в Нерухомість є одним з найбільш надійних і прибуткових фінансових інструментів. Квартири, заміські котеджі і комерційні об'єкти сьогодні користуються стабільно високою популярністю серед приватних і корпоративних інвесторів. Редакція worldbank.org.ua вирішила глибше вивчити це питання і познайомити читачів з прогнозами і думками експертів.

Зміни та складності

В кінці лютого ЦБ РФ з метою протидії західних санкцій підвищив ключову ставку до 20%, що призвело до різкого подорожчання іпотеки для позичальників. Після того, як ситуація стабілізувалася Центробанк знизив ключову ставку до 17% і як повідомляється, в найближчі кілька днів вона знову буде скоригована в меншу сторону.

В рамках надання державної підтримки будівельної галузі Уряд РФ також підвищив процентну ставку за пільговою іпотекою в новобудовах до 12%, при цьому максимальна сума позик для Москви і СПБ склала 12 мільйонів рублів, для регіонів – 6 мільйонів рублів.

Але навіть, незважаючи на підвищення процентної ставки інвестиції в нерухомість з використанням іпотечних кредитів як і раніше продовжують працювати. Як відзначають аналітики, для покупки житла досить внести перший внесок у розмірі 15-20%, тоді як решту суми платить банк. Враховуючи зростання цін на ринку первинної та вторинної нерухомості, позичальники залишаються у виграші навіть з урахуванням того, що ставка по пільговій іпотеці була збільшена до 12%.

Пасивний дохід

Інвестиції в нерухомість з метою отримання пасивного доходу в останні місяці перетворилися в справжнісінький тренд. По суті, все, що для цього потрібно – уважно вивчити ринок орендного житла, після чого підібрати ті об'єкти, які гарантовано будуть користуватися популярністю. Безумовно, найбільш високий прибуток можна отримати за здачу житла в подобову оренду. Цим питання навіть необов'язково займатися самостійно-контроль за пошуком і роботою з мешканцями можна передати спеціальній компанії. Враховуючи, численні проблеми з поїздками за кордон, експерти вважають, що влітку попит на подобову оренду нерухомості буде тільки рости, а значить, дохід орендодавців буде тільки рости.

А що з апартаментами?

У березні аналітики зафіксували незначно падіння продажів апартаментів. Для стимулювання попиту забудовника почали масово впроваджувати субсидовані іпотечні ставки та розстрочки. Тому, зараз у росіян є відмінна можливість купити апартаменти на максимально вигідних для себе умовах.

Увага! Під апартаментами на ринку нерухомості розуміються комерційні об'єкти з більш високими тарифами ЖКГ і неможливістю зареєструватися за місцем просування. У столиці апартаменти, як правило, купують для постійного проживання, тоді як в СПб – для отримання пасивного доходу.

Нерухомість за кордоном

Ще один варіант інвестицій в нерухомість – покупка житла або комерційних об'єктів за кордоном. Примітно, що якщо до лютого 2022 року росіяни масово скуповували нерухомість у Європі – Болгарії, Великобританії, Іспанії, Італії, Литві, Латвії, то через політику ЄС громадяни РФ всіляко намагаються позбутися проблемних активів, а отримані кошти вкладають у придбання квартир та будинків у Дубаї, Туреччині, деяких регіонах Китаю. Як відзначають аналітики, за останні два місяці число таких транзакцій збільшилася більш, ніж в 2 рази.

Що буде з ринком нерухомості в 2023 році: прогнози і думки експертів

Проаналізувавши ряд експертних джерел, ми зробили кілька важливих висновків.

Вторинне житло

З 2022 року триває тенденція на зниження цін. Найбільше» не щастить " неліквідним об'єктам-це останні поверхи, старі і переоцінені квартири. Ціни в даному секторі будуть знижуватися найактивніше. Що стосується нового житла з якісною обробкою в перспективних локаціях, тут процес падіння цін буде не настільки швидким.

Однак засновниця агентства нерухомості Upright Estate і» Академії ріелторів " Яна Мандиркіна впевнена: 

«ціни на вторинку до кінця 2023 року впадуть на 30% порівняно з показниками кінця літа 2022-го. При цьому щось може подешевшати в два рази, а щось‑на 10 %. Потрібно враховувати і інфляцію, яка з'їсть ще одну частину суми».

Новобудови

Експерти жартома називає Первинне житло «голкою іпотечного кредитування, на якій сидить з 2020 року вся будівельна сфера». З кожним роком іпотека стає все доступнішою, але як і раніше залишається не по кишені переважній частці населення. Це змушує девелоперів робити дійсно відчутні знижки в 20-30%. Така тенденція-не тільки шанс придбати власну нерухомість за порівняно комфортною ціною. Це ще й інвестиційний інструмент, який поки що обганяє інфляцію. Наприклад, на даний момент це 20-30% доходу від вкладеного капіталу щорічно.

«ситуація на первинному ринку розвивається за негативним сценарієм. Кількість угод наприкінці 2022 року скоротилася майже вдвічі порівняно з його початком. Ціни теж знизилися. Пільгова іпотечна ставка збільшилася до 8% річних. Тому є ймовірність, що в 2023 році зниження продовжиться» (керівник комітету зі статистики та аналітики гільдії ріелторів Москви Костянтин Ламін).

Оренда

Знижуються ціни на покупку квартири, стає більш комфортною і доступною іпотека. Не дивно, що на цьому тлі вартість оренди теж знижується. Серед супутніх факторів-відхід з ринку великих корпорацій, скорочення робочих місць і тенденція на відтік приїжджих з мегаполісів. Залежно від сегмента, орендна плата зменшилася в порівнянні з торішніми показниками на 10-30 %.

«за 2022 рік ціни на оренду впали на 10-20% в сегменті до 250 тисяч рублів, і на 25-40% в сегменті від 250 тисяч рублів і вище. Власники продовжують знижувати ціни, щоб здати квартиру, і готові на великі знижки при одноразовій оплаті за 6-12 місяців. Зростання цін у першому півріччі 2023-го чекати точно не варто, так як пропозицій на ринку набагато більше орендарів. Планове повернення до торішніх цін, швидше за все, станеться тільки до кінця цього року»  (CEO Apple Real Estate Данила Савченко).

Що впливатиме на вартість квартир у 2023 році?

Чи купуєте ви житлову нерухомість для безпосереднього використання або в ролі інструменту інвестування, зверніть увагу на те, що буде впливати на вартість житла в 2023:

• Інфляція . прогнозується зниження показника до 5-7 %. Значить, ціни на нерухомість будуть рости набагато повільніше. Для інвестування найбільш підходящим буде бізнес - або преміум-сегмент. При покупці об'єкта на етапі будівництва можна очікувати до 20-30% повернення на вкладений капітал.
• Доступність будівельних матеріалів . Так, " Банки.ру " повідомляють, що до травня 2022 року зростання цін на будівельні та оздоблювальні матеріали склало близько 30% і 50 %. Відповідно, найвигідніше купувати квартири з готовою обробкою, так як забудовник (швидше за все) ще встиг придбати будматеріали за фіксованими цінами.
• Іпотечні ставки. майте на увазі, що програми пільгового іпотечного кредитування на новобудови продовжені до 1 липня 2024 року. Ставка зросла при цьому з 7% до 8%. Треба очікувати, що цей захід буде достатньою для стимуляції попиту на первинне житло.

Редакція worldbank.org.ua також з'ясувала, що в 2023 компанії-забудовники знаходяться не в найкращому становищі. Минулий рік обернувся для них зниженням кількості угод на 20 %. Експерт Forbes додатково відзначають падіння попиту на житло «в умовах невизначеності». Це прямою дорогою веде до стагнації цін. Особливо, якщо справа стосується «переоцінених об'єктів», які раніше пропонувалися за завищеним цінником.

Що стосується вторинної нерухомості, в секторі також спостерігається планомірне зниження цін. Свою роль в цьому стані справ зіграв і Центробанк, який став обмежувати видачі іпотеки від забудовника за навколонульовими ставками. Крім цього, кризові часи, невпевненість у своїх завтрашніх доходах зупиняють людей у прийнятті таких серйозних довгострокових рішень, як оформлення іпотеки.