інвестиції в елітну нерухомість: критерії прибутковості і способи отримання прибутку

Не секрет, що Нерухомість - надійне і вигідне вкладення капіталу. Осібно тут стоїть елітне житло зі своїми цінами і критеріями прибутковості. Так, редакції бізнес - журналу  https://worldbank.org.ua вдалося з'ясувати, що висока вартість ексклюзивного об'єкта далеко не завжди означає, що він принесе великий прибуток в майбутньому. В даному сегменті виділяються як недооцінені, так і переоцінені варіанти. Тому, вибираючи для себе вкладення в дорогу нерухомість, варто звернути увагу на головні критерії прибутковості і практичні поради від спеціалізованих ріелторів.

Типи ексклюзивного житла: таунхаус, вілла, пентхаус, апартаменти

Першим ділом інвестор повинен вибрати, в який тип елітної нерухомості він збирається вкладатися:

• Апартаменти  - фактично це ті ж квартири, а юридично — нежитлові приміщення, що відносяться до комерційного сегменту нерухомості. Пам'ятайте, що оформити прописку (реєстрацію) в апартаментах з цієї причини неможливо. Плюс до цього, податок на володіння даним об'єктом буде трохи вище. З визнанням апартаментів житловими приміщеннями ситуація з ціною зміниться-вони можуть стати на 25-30% дорожче.
• Вілли - особняки лакшері-рівня, найчастіше призначені для приємного короткострокового відпочинку. Однак при бажанні цілком підходять і для цілорічного проживання.
• Одно-та багаторівневі квартири . Елітним вважається подібне житло в таунхаусах і клубних багатоквартирних будинках. Відзначимо, що одноповерхові квартири популярніші багатоповерхових.
• Пентхауси - квартири люкс-класу, зазвичай займають собою весь останній поверх багатоквартирного будинку. Цінуються пентхауси на головних вулицях мегаполісів, в історичних районах міста. В якості важливих для мешканців привілеїв: красиві види з вікон, окремий вхід, власний в'їзд на парковку, мінімальна кількість сусідів.
• Таунхауси - комплекси малоповерхових котеджів, які об'єднують спільні стіни і (іноді) дах. В одному такому комплексі з комфортом розташовуються 2-4 сім'ї — у кожної буде окремий вхід, красива тераса і задній двір. Таунхауси будуються як за містом, так і в жвавих районах мегаполісів.

Вибираючи той чи інший вид елітного житла, обов'язково знайомтеся з його проектом: так, нерідко спритні ріелтори продають таунхауси як вілли за відповідною ціною.

Що впливає на прибутковість елітної нерухомості: від локації до ліквідності

Об'єкти, об'єднані загальним поняттям «ексклюзивне житло», приносять своїм власникам зовсім не однаковий дохід. Багато що залежить від наступних чотирьох критеріїв:

• Локація . Для міста: чим ближче нерухомий об'єкт до центру та історичних районів, тим вище його ціна. За містом в якості ексклюзивних розглядаються будинки в люкс-селищах: чим ближче до моря, озера, водосховища, чим комфортніше для пляжного відпочинку берег, тим дорожче.
• Ліквідність. іншими словами, наскільки швидко можна продати даний об'єкт за ринковою вартістю? Головний біль люксового житла в тому, що воно нерідко буває переоцінено, чому пошуки покупця можуть розтягнутися на 1-2 роки.
• Контингент.  майбутнім покупцям і орендарям важливо, щоб сусіди по соціальному і матеріальному становищу перебували на тому ж рівні, що і вони. У питанні з ексклюзивним житлом високо цінується і приватність-чим менше сусідів, тим більшу ціну вам запропонують за об'єкт.
• Індивідуальний дизайн . Не можна не відзначити і унікальні архітектурні, інтер'єрні рішення. Тут можна говорити навіть про спеціальну ціну в рамках закритого продажу.

Враховуйте і такий важливий фактор, як ситуація на ринку нерухомості «тут і зараз». У випадку з лакшері-житлом далеко не завжди фінансові кризи і глобальні потрясіння обов'язково ведуть за собою падіння цін і попиту. 

Як оцінити вартість ексклюзивної нерухомості

Ми вже знаємо, що при покупці делюкс-житла потрібно звернути увагу на локацію, ліквідність, індивідуальний дизайн і навколишній контингент по кожному варіанту. Крім цього, житлові юристи рекомендують в обов'язковому порядку перевірити два моменти:

• Історія виникнення права власності на об'єкт. простими словами, важливо з'ясувати, на якій підставі був побудований будинок? Якщо мала місце бути незаконна перебудова або реконструкція, такий варіант навіть не варто розглядати в якості інвестиції . Коли продавець-забудовник, він зобов'язаний викласти всі документи на апартаменти у відкритий онлайн-доступ. Перевірте, який банк видає іпотеку клієнтам девелопера. Якщо це відоме і шановане у вашій країні заклад, значить, ризики з покупкою мінімальні.
• Статус прав на землю. при придбанні вілли або таунхауса обов'язково упевніться, що земельна ділянка під будовою знаходиться або у власності у забудовника, або в довгостроковій оренді у міської адміністрації. В іншому випадку самобуд можуть на законних підставах знести.

Окремої уваги заслуговує придбання ексклюзивного житла на вторинному ринку — рекомендується залучення ріелтора для повноцінної і грамотної перевірки документації на нерухомість. Особливо це стосується багаторівневих квартир і пентхаусів. Чи легальна перепланування? Чи Законна надбудова верхнього поверху? Якщо ви проявите безпечність, то ризикуєте опинитися власником неліквідного самобуду. 

Способи отримання прибутку: оренда та перепродаж

Ми виділимо два найпопулярніших і затребуваних способу отримання доходу від елітної нерухомості.

Оренда

З позиції прибутку найбільш виправдана здача в подобову оренду — доходи можуть становити 14-17% річних. Для такого варіанту гарні апартаменти і елітні квартири в резиденціях і клубних будинках. Найчастіше інвестори залучають для ведення справ менеджерів великих готельних мереж. За комісію в розмірі 20% фахівець Від і до займається всіма питаннями, пов'язаними з розміщенням постояльців і обслуговуванням житла. Найбільше прибутку в даному контексті приносять апартаменти з власною кухнею, так як це дозволяє здати житло за вищою ціною.

Перепродаж

Найпривабливіші для інвестора — недооцінені елітні нерухомі об'єкти. Яскравий приклад-спільна нерухомість, яку екс-подружжя поспішають продати в процесі розірвання шлюбу. Однак, вибираючи даний варіант отримання доходу, пам'ятайте про важливі речі:

1. Отримати прибуток тут і зараз з таким варіантом не вийде: є сенс у виставленні житла на продаж лише через 2-3 роки. Мінімальний термін-1,5 року.
2. Якщо ви хочете отримати прибуток в розмірі до 200 %, потрібно задуматися про придбання елітної квартири на першому етапі будівництва — на стадії котловану. Враховуйте,що самі будівельні роботи займають 2-2, 5 року, а на перепродаж варто виділяти ще, мінімум, 6 місяців.
3. Люкс-Апартаменти в нових клубних будинках коштують набагато дорожче, ніж аналогічне за якістю і локації Вторинне житло.

Відзначимо, що є сенс розглядати і недооцінені об'єкти, які можуть принести високий дохід не конкретно «тут і зараз», а в майбутньому. Наприклад, сьогодні попит на багаторівневі квартири тримається невеликий, проте в прийдешньому даний варіант може стати вельми вигідним при перепродажі.

Обов'язкові витрати при вкладенні в нерухомість

Придбання нерухомих об'єктів для інвестування веде за собою витрати не тільки на покупку житла, але і на супутні необхідні заходи:

1. Сплата державного мита при оформленні права власника: для фізичних і юридичних осіб сума може відрізнятися в рази. Зверніть увагу, що вартість держмита розділяється «50-на-50» між сторонами угоди.
2. Відкриття акредитива — рахунку в банку, на який покупець переводить оплату за придбану лакшері-нерухомість. Даний формат безготівкового розрахунку є найбільш безпечним: продавець отримує доступ до грошей тільки після того, як набувач буде зареєстрований в якості власника житла.
3. Страхування . Необхідно, якщо ви берете нерухомість в іпотеку — потрібно застрахувати як житло, так і життя позичальника. Фахівці рекомендують не економити і на страховому полісі для квартири в разі, якщо ви плануєте здавати її в оренду.
4. Нотаріальні послуги. Вартість варіюється в залежності від конкретної угоди.

Традиційно витрати на ріелтора є прерогативою продавця.

Як безпечно інвестувати в ексклюзивну нерухомість: поради експертів

На закінчення представимо поради від фахівців на ринку нерухомості:

1. Оцініть поточну ринкову фазу «тут і зараз».
2. Проаналізуйте район, де планується придбання, - наскільки активно тут купують нерухомість?
3. Перевірте репутацію, портфель готових проектів девелопера.
4. Оцініть готовність будинку.
5. Пам'ятайте, що «дешеві» квартири піднімаються в ціні швидше, ніж «дорогі».
6. Вибирайте найбільш затребуване житло.
7. Визначте вдалий термін, коли ви будете готові продати нерухомість.

Якщо ви купуєте ексклюзивне житло з метою інвестування та подальшого отримання прибутку, то команда бізнес-журналу  https://worldbank.org.ua рекомендує визначити план дій ще до моменту покупки. Виберіть, який тип лакшері-нерухомості вас цікавить, який формат отримання прибутку зручний — здача в оренду або подальший перепродаж. Визначтеся, наскільки прибутково вибране житло, які його перспективи в майбутньому. Важливо провести повну перевірку придбання і документів на нього перед угодою, щоб воно приносило доходи, а не розчарування і витрати.